La resolución del contrato de arrendamiento por causa de necesidad del arrendador: análisis jurídico.

1. Introducción

La facultad del arrendador de resolver anticipadamente un contrato de arrendamiento de vivienda por causa de necesidad constituye una excepción relevante al principio de estabilidad contractual que informa el régimen legal de los arrendamientos urbanos. Dicha excepción, recogida actualmente en el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), ha sido objeto de una constante elaboración jurisprudencial orientada a delimitar su alcance y a evitar un uso abusivo de la misma.

2. Marco normativo: el artículo 9.3 LAU

El artículo 9.3 LAU permite al arrendador recuperar la vivienda arrendada una vez transcurrido el primer año de duración del contrato, siempre que concurran cumulativamente los siguientes requisitos:

1. Que la posibilidad de resolución por necesidad figure expresamente recogida en el contrato.

2. Que el arrendador necesite la vivienda para sí o para familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en determinados supuestos.

3. Que dicha necesidad sea real, actual y efectiva, no meramente eventual o hipotética.

4. Que se comunique al arrendatario de forma fehaciente, con al menos dos meses de antelación, la concurrencia de la causa.

La norma, deliberadamente abierta, remite a la labor interpretativa de los tribunales la concreción del concepto jurídico indeterminado de “necesidad”.

3. El concepto jurídico de “necesidad”: delimitación jurisprudencial

La jurisprudencia ha venido reiterando que la necesidad exigida por el artículo 9.3 LAU:

• No exige una situación de extrema urgencia o absoluta carencia de vivienda, pero

• Tampoco puede identificarse con una mera conveniencia, oportunidad o mejora patrimonial del arrendador.

La doctrina de las Audiencias Provinciales ha consolidado una posición intermedia, conforme a la cual la necesidad debe situarse entre lo estrictamente indispensable y lo meramente deseable, atendiendo a criterios de razonabilidad, proporcionalidad y buena fe contractual.

4. La carga de la prueba y su valoración judicial

Uno de los aspectos más relevantes del pronunciamiento reside en el tratamiento de la carga probatoria, que recae íntegramente sobre el arrendador.

La sentencia destaca que la necesidad no puede presumirse, sino que debe acreditarse mediante:

• Prueba documental suficiente (informes médicos, situación habitacional previa, vínculos familiares).

• Prueba personal coherente y concordante.

• Ausencia de indicios de fraude o simulación.

Especial interés reviste el criterio del tribunal al afirmar que no corresponde al arrendador demostrar la inexistencia de alternativas habitacionales, sino acreditar que la vivienda arrendada resulta objetivamente adecuada y razonable para cubrir la necesidad invocada.

5. Control del fraude de ley y buena fe contractual

La resolución analizada incide de forma expresa en la necesidad de descartar cualquier finalidad espuria, como pudiera ser la recuperación del inmueble con fines económicos, especulativos o de re-arrendamiento en condiciones más favorables.

En este sentido, el tribunal recuerda que el artículo 9.3 LAU opera como una cláusula de equilibrio, cuyo fundamento último es la protección del derecho del propietario cuando concurren circunstancias personales relevantes, pero siempre bajo el prisma de la buena fe objetiva (art. 7 CC).

La inexistencia de comportamientos contradictorios, la coherencia temporal entre la comunicación y el ejercicio de la acción, y la consistencia de la prueba practicada resultan determinantes para superar dicho control.

6. Conclusión

La resolución objeto de análisis se alinea con la jurisprudencia mayoritaria y contribuye a clarificar el alcance del artículo 9.3 LAU, reafirmando que la causa de necesidad constituye una herramienta legítima para el arrendador cuando se ejercita con rigor, transparencia y soporte probatorio suficiente.

Nos encontramos ante un ejemplo paradigmático de cómo el Derecho de arrendamientos urbanos exige un equilibrio constante entre la estabilidad del arrendatario y la protección de situaciones personales dignas de tutela, equilibrio que solo puede alcanzarse mediante una correcta aplicación de la norma y una valoración prudente de la prueba.

7. Asesoramiento jurídico especializado en arrendamientos urbanos

La correcta aplicación del artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos pone de manifiesto que la resolución de un contrato por causa de necesidad no constituye un automatismo, sino un mecanismo jurídico de excepción que exige un análisis técnico riguroso, tanto en su configuración contractual como en su eventual proyección contenciosa.

La experiencia judicial demuestra que el éxito de este tipo de acciones depende, en gran medida, de:

• Una redacción contractual adecuada, que incorpore de forma expresa y precisa la cláusula de recuperación por necesidad.

• Un análisis previo de viabilidad jurídica, orientado a verificar la concurrencia real de los presupuestos legales.

• El diseño de una estrategia probatoria sólida, especialmente en aquellos supuestos en los que la necesidad deriva de circunstancias personales o familiares.

• Una defensa procesal especializada, capaz de sostener la concurrencia de la causa tanto en primera instancia como en sede de apelación.

  
  

En Monreal & Olivares Abogados contamos con una práctica consolidada en Derecho de Arrendamientos Urbanos, asesorando de forma integral a propietarios y arrendadores en la redacción, interpretación y ejecución de contratos de arrendamiento, así como en procedimientos de resolución contractual y recuperación de la posesión del inmueble.

Nuestro enfoque combina el rigor técnico, la prevención del riesgo jurídico y una defensa procesal estratégica, adaptada a las particularidades de cada caso concreto.

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